Yazımda Daire Satış Fiyatını Belirleme ve satım kararının gözden geçirilmesi konularına değineceğim.
Piyasa Araştırması – Evimizin Değeri
Satışta en önemli faktörlerden biri fiyattır. Fiyatı nasıl ve neye göre belirleyeceğiz? Aynı blokta, yakın tarihte satılmış dairenin fiyatı bizim için uygun olabilir mi?
Komşuların biçtikleri değer mi gerçek fiyat? Çok güvendiğimiz tanıdık birinin değerlemesine güvenebilir miyiz? Yoksa bilirkişimiz kapıcı veya yönetici mi?
Gayrimenkul ilanlarına baktık mı? Baktıysak bunları nasıl kullanabileceğimizi biliyor muyuz? Hangi yöntemi kullanacağız?
Evimizin Değeri
Evimizi kaça satacağız? Evimizi kendimiz sahibinden satmayı düşünüyorsak, değerini öğrenebilmek için en az üç alternatif var.
Birincisi evimizin değerini kendimiz kabaca hesaplayabiliriz. İkincisi internette erişebileceğimiz elektronik raporlardan faydalanabiliriz. Üçüncüsü değerleme (ekspertiz) yapan firmalara ücreti karşılığında yaptırabiliriz.
Eğer evimizin değerlemesini kendimiz yapmak istiyorsak, evimize emsal olabilecek en az 5 satılık ev ilanı belirlemeliyiz. Belirlediğimiz evlerin özellikleri kendi evimizin özellikleriyle aynı veya evimizinkilere yakın olmalıdır.
Daha sonra bunların birim (m2) fiyatlarının ortalamasını hesaplamalıyız. Ortalama birim fiyat ile kendi evimizin bürüt alanını çarparak kabaca evimizin değerini bulabiliriz. Bulduğumuz değer evimizin gerçek değeri değildir.
Buraya kadar ki hesaplamada hata payı oldukça fazla olabilir. Hata payını azaltabilmek için evimiz ile emsallerin özelliklerini tek tek karşılaştırarak fiyat ayarlaması yapmalıyız. Görüldüğü üzere piyasa fiyatının belirlenmesi uzman işidir, oldukça zor ve zaman alıcıdır. Dolayısıyla bu yöntemin kullanılmasını tavsiye etmiyorum.
İkinci tercihi seçmişsek, internette elektronik ortamda değerleme raporu hizmeti veren firmaları araştırmalıyız. İnternet sayfası bizden evimizle ilgili bilgileri girmemizi isteyecektir. İstenilen bilgileri girip rapor oluşturduğumuzda evimizin elektronik ortamdaki değerlemesi yapılmış olur.
Elektronik raporlar ücretli veya ücretsiz ola bilir. Evimizi bir uzman görmeden hazırlanan elektronik raporlara temkinli yaklaşmalıyız.
Üçüncü tercih bankaların kredi kullandırdıkları müşterilerine zorunlu tuttuğu yöntemdir. Yani değerleme uzmanı evi görmeden rapor hazırlamaz.
Bu yöntemi kullanacaksak, internetten değerleme hizmeti veren firma buluruz. Firma değerleme yapmak için evimize bir uzman görevlendirecektir. Hizmet bedeli elektronik değerlemeye göre oldukça yüksektir.
Bunun da kendine göre olumsuz tarafları vardır. Bununla birlikte satarken alıcılara bu değerleme raporunu sunarsak, onları evin fiyatının uygun ve evin sorunsuz olduğuna ikna etmemize yardımcı olur.
Çevremizdeki eş, dost, akraba ve komşularımızın fikrini alabiliriz. Ancak bu fikirlere tek başına güvenmemeliyiz. Bunlar evimizi kendisine veya bir yakınına almayı düşünüyorsa fiyatı daha düşük, sizi çok seviyor gitmenizi istemiyorsa fiyatı çok yüksek söyleyebilirler. Onlar uzman olmadığı gibi piyasa hakkında yeterli bilgiye de sahip değildirler.
Değerlemede Emlak Danışmanının Rolü
Daire satış fiyatını belirleme hem satım kararımızı etkilemesi açısından hem de satış sürecinde önemlidir.
Emlak danışmanıyla çalışmayı tercih etmişsek işimiz daha kolay olacaktır. İyi bir emlak danışmanı çalışma bölgesinin konut fiyatlarına hâkimdir. Yaptığı çalışma sonucunda evimizin piyasa veya satılabilir değerini daha doğru olarak belirleyecek ve gerekçelerini yüz yüze açıklayacaktır.
Peki, emlak danışmanının değerlemesi neden önemlidir?
Çünkü evin gerçek değeri satıcının satmayı, alıcının da almayı kabul ettiği fiyattır. İstediğiniz fiyattan pazara çıkabilirsiniz. Ancak en az bir alıcı talep edilen fiyatı kabul etmiyorsa satış gerçekleşmez. Dolayısıyla evin gerçek değerine satıcı ve alıcılar birlikte karar verirler. Bu çok önemlidir.
Emlak danışmanı uzmanlık bölgesindeki emlak hareketlerini sürekli takip ettiğinden hangi ev kaça satıldı iyi bilir. Ayrıca emlak danışmanı her gün ev almak isteyen insanlarla iletişim halindedir. Yani alıcıların ortalama ne teklifte bulunacaklarını gayet iyi bilir.
Emlak danışmanları değerleme işini ciddiye alırlar. Evi satamazsa hizmet bedeli alamaz, maddi ve manevi tüm gayretleri boşa gider. Ne düşük, ne de yüksek fiyattan satabilirler. Düşük fiyatı mülk sahibine, yüksek fiyatı almak isteyenlere kabul ettiremezler.
Satım Kararının Verilmesi
Evin yaklaşık değerini belirledik. Kararımızı tekrar gözden geçirmeliyiz. Belirlediğimiz fiyat bizim beklentilerimizi karşılıyorsa bir sonraki aşamaya geçebiliriz.
Tam araştırma yapmamış, yeterince hazırlanmamış, kararı kesin olmayan mal sahipleri tereddüt ederler. Kararsız satıcılar teklifler gelmeye başlayınca “acaba dairem ucuza mı gidiyor?” veya “dairem satılırsa ne yaparım?” endişesiyle sık sık fiyatları değiştirme, hatta satmaktan vaz geçme eğilimindedirler.
Böyle yaparak hem kendisini hem de başkalarını sıkıntıya sokmakta, sürecin uzamasına neden olmaktadırlar. Evimizin satılık olduğunu duyurmaya başlamadan önce kararımızı tekrar gözden geçirmemiz önemlidir. Kararımız kesine yakın olmalıdır. Aksi takdirde bundan sonraki aşamalara geçmemeliyiz.
Benimle tanışmak ve çalışmak isterseniz yusufcansin.com web sayfamdan bilgi alabilir, iletişim sayfamdan bana ulaşabilirsiniz.
